2015年9月,季某、马某夫妇通过某房产中介看中了一套位于江阴某小区的房子,当场交付了买房定金,并很快付清了全额房款。夫妻俩打算对新房装修之际,季某听说该房屋中曾有人自缢身亡,按俗话说他们买的新房是一套不折不扣的“凶宅”。夫妻俩在得知这个消息后寝食难安,但该房屋已完成了过户手续。夫妻俩此后多次找到原房主蔡某,想和其协商退房退款,但蔡某均以房子已过户为由不予同意。最后,季某、马某以原房主蔡某、房产中介为被告向江阴法院起诉,要求撤销房屋买卖合同,退还购房款,并赔偿相应损失。
【判决】 主张退款有依据,法院判决还款退房
江阴法院审理认为,按日常生活经验及民间习俗,客户购买房屋,都会挑选没有发生过非正常死亡事件的房屋。房屋若发生非正常死亡事件,通常会被认为不吉利,往往使房屋价值大幅下降。案涉房屋曾发生非正常死亡事件的信息对蔡某与季某、马某之间的合同能否订立,或者订立的条件产生了实质性影响,按诚实信用原则,蔡某在签订合同时应向季某、马某披露该信息。蔡某交易时未对两人披露该信息,致使两人在不知该房屋内曾发生死亡事件的情形下购买了该房屋,两人无法达到其购买房屋的预期使用目的和利益,该合同应予撤销。合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。被告蔡某未将其儿媳自缢于案涉房屋的信息披露,应当承担过错责任。诉争房屋买卖合同被撤销后,被告蔡某应返还季某、马某购房款及利息151万余元并赔偿契税、房屋转让手续费等各项损失7万余元,季某、马某则应将诉争房屋返还被告蔡某并配合办理房产转移手续。而房产中介在季某两人与蔡某买卖二手房的过程中并非房屋出卖方,季某、马某亦没有证据显示房产中介参与隐瞒,季某、马某诉请撤销其与房产中介的房地产居间合同并返还中介费的请求不予支持。
【评析】卖房者应主动告知房屋实情不可消极欺诈
该案中,蔡某的行为应属于消极欺诈,蔡某虽未有一般意义上的欺诈行为,但其在明知案涉房屋有非正常死亡会影响合同订立的情况下,故意不将该情况披露给季某、马某,从而使得季某、马某在不知情的情况下订立了案涉房屋买卖合同,因此该合同订立是违背了季某、马某的真实意思表示,属于可撤销合同。
房屋买卖对广大市民而言是重大的交易行为,双方在签订、履行合同过程中,应遵循诚实信用原则,不能违背公序良俗,房主应当主动告知房屋实情。同时,购房者在买房之时对房屋历史要了解清楚,买房切忌冲动行事,不可只听信房主一面之词。